企业心态：低开高走，抢占先机

    对于开发企业来说，抢占“金九银十”，就等于是抢占市场的先机。或开盘、或活动，以往“金九银十”楼市永远都是主角。然而今年情况有所不同，虽然中秋佳节和秋季房展会促使成交量有所上升，但并未根本改变楼市观望格局。小编从房展会现场了解到，部分市民仍然认为房价有下调的空间。这也给诸多即将开盘的房地产企业带来空前压力。

    房展会上，不少企业给出的价码并不高。滨湖御景湾、荣盛的九里峰景、开元·云龙谷等项目均价都较低，5000多元的房源并不在少数。很多项目体现出“低开高走”趋势。“后期的项目肯定比前期的贵，这是毋庸置疑的。”九里峰景一位工作人员告诉记者，前期项目定价低，可以有效抢占市场，特别是在“金九”这样重要的节点里，合理定价、多给优惠显得异常重要。那是否前期的楼盘最适合买呢？面对小编的疑问，多数案场负责人认为项目后期的品质要高于前期，“低开高走”还有很大的因素在于建设成本的提升。

    保利·鑫城是备受瞩目的大盘，有着央企身份的保利进驻徐州，其影响力恐怕也只有万科、万达所能企及。保利·鑫城徐州总代理中广信总经理施加胜认为，当前徐州楼市观望情绪浓烈，各个楼盘也在互相观望，保利鑫城虽然有着央企保利这个大牌扛鼎，中广信专业的市场运作，拟定价格策略仍然需要小心谨慎。盈佳·香荷湾销售总监魏磊告诉记者，房价大幅度下降似乎不可能，由于盈佳香荷湾预计11月开盘，定价仍需观望市场后再做定夺。

    营销策略 品质为主，“降价”为辅

    以北京为代表的一线城市今年秋季吹来了冷风，最显著的变化是北京秋季房展折扣多多，是春季房展的两倍，最低92折，甚至有房产商打出了65折的超低价。而在徐州房展会上，虽然没有一线城市那样高的降价幅度，但最高优惠达25万，仍然破了近年来徐州楼市“降价”的纪录。“楼盘的竞争主要还是体现在品质上，”开元·云龙谷的营销负责人认为，市场环境不好并不代表所有的项目都卖不动，“品质、性价比是关键。”

    国基城邦案场经理张永说，自5月1日限购政策出台以后，高铁区域、新城区的项目都得到了飞速发展，但南区发展却稍有滞后。今年的“金九”比往年差了很多，不论是来访客户的质量、购房意愿、成交量等都有所下降，应该说买卖双方仍处于博弈阶段。张经理认为，降价只是手段，而非目的。楼盘只有在品质上多下功夫，提高项目的附加值，才能更为购房者认可。

    华厦集团营销总经理张兴业则认为，供需决定了价格。以天山绿洲所在的市中心为例，尽管国家对房地产市场深度调控的可能性很大，但是市中心的区位决定了楼盘的价值。天山绿洲3期最后的18号楼价格已达到12000元/㎡，且供不应求。市区房源的“枯竭”，造成了房价的居高不下。特价房源的推出是让利的举动，并非典型的降价。

    推盘节奏 小步快跑，多“推”少补

    “以前开发商喜欢在九月推盘，但目前来看推盘量不是很大”。滨湖御景湾营销总监申志忠分析，今年“金九”成色不足的很大原因是推盘量少。也许是尚未做好市场回暖的准备，很多大公司都把推盘时间定在了10月份。提及目前的推盘节奏，申经理表示，“客户积累到一定程度，就会开始推盘”。这也是绝大多数企业的做法。因为“产品好，价格合理，销售就没有问题”。

    小编调查发现，目前徐州成交量总体不高的重要原因是推盘量少。在调控政策之下，多数企业转而采取“小步快跑”的方式推盘，积累一批客户，推一小部分盘，如果市场需求大，还可以加推。典型的例子是今夏“报团集中赢”第二站，中铁·未来城曾推出80套房源，由于现场售罄，临时便加推一栋楼。在采访中，多数营销经理虽对市场较为担忧，但对徐州楼市的未来走向表示乐观。“刚需多，发展后劲大”是徐州不同于一二线城市的最大特点，当然，“这也是优势”。