1月15日一个巨大的消息引爆了中国房地产领域,和这个消息相比之前的所有房地产松绑、落户、土地等等政策都显得不值一提,这就是多年形成的住宅供地政策大变革,一个房地产的全新时代将要来临。

今天我们就来分析一下,这到底是一个怎么样的大变革,房地产市场究竟该如何变化?

一、土地供应的惊天变革

根据新华社的报道,1月15日国土资源部部长姜大明表示,我国将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。政府将不再是居住用地唯一提供者。

姜大明指出,我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”,落实宅基地集体所有权,保障宅基地农户资格权,适度放活宅基地使用权。他强调,这是一项重大理(楼盘)论和实践创新。但城里人到农村买宅基地口子不开,严禁下乡利用宅基地建别墅大院、私人会馆。

这个消息一出立马引发了整个房地产领域的大讨论,一场中国土地的变革时代正式来临了。

二、中国土地的前世今生

众所周知,在新中国建国之前,中国土地采用的是私有制的形式,通过解放战争我们成功地推翻了三座大山,让人民真正成为了土地的所有者,土地的私有制被取消。

著名的经济学家威廉·配有一句至理名言:“土地是财富之母,劳动是财富之父。”作为最为重要的生产要素,土地通过与劳动力、资本、科学技术的有机结合可以创造出巨大的价值,乃至于巨大的财富,这也是为什么这些年来,不少中国家庭凭借房地产成功的给自己的家庭财富加了杠杆,这个加杠杆的背后就是城市土地不断升值的过程。

改革开放初期,中国的改革首先就从农村开始,随着家庭联产承包责任制的实施,土地虽然仍归集体所有,但农民拥有了土地的占有权、使用权和收益权,在“交够国家的,留足集体的,剩下都是自己的“口号的引导下,中国农村发生了翻天覆地的变化,中国农民依靠自己勤劳的双手实现脱贫的伟大功绩。而这背后功不可没的就是土地所有权的改革。

从上个世纪80年代开始,中国的土地也开始改革,1986年通过了土地管理法,成立了国家的土地管理局,把土地的使用权和所有权进行了分离,在使用权上将过去无偿、无限期的使用土地变成了有偿、有限期的使用,从而让土地成为了商品进入了市场,这种土地的使用权有偿转让让中国的房地产有了发展的基础,如果没有这个土地的创新也就不会有中国房地产产业的今天。

但是,有一个问题是中国的土地供给者只有一个这就是政府,面对着唯一的土地供给,市场上一方面土地需求有些供不应求,特别是大中型城市,土地拍卖的价格也越来越高。另一方面,农村土地却难以流转,难以形成规模经济,农村土地利用效率低下的现象较为显著,农民的权益却得不到保障。特别是由于耕地、宅基地、农民住宅不能进入市场,所以也导致了中国农民是长期缺乏“财产性收入”的一群人。土地这个最为重要的生产要素无法安装市场经济规律去有效配置,在某种意义也成为中国农村发展相对滞后的原因之一。

三、土地改革意味着什么?

首先,土地的变革实际上将原先土地供应主体由政府变成了多元化土地供应,在住宅市场用地方面,原先的集体建设用地也有望进入市场。例如,现在最为受关注的租赁市场将有可能成为最先受到土地红利的一个市场,一些临近城市的城中村,城市近郊农村将有可能是此次土地红利的最先收益群体。

其次,从整个政策的表述来看,用地也可以从非地产开发企业中获取,这对于一些国有企业用地来说将会是一个机会,很多国有企业的工业用地实际上可以变得供给更加灵活,从而让整个国家的房地产产品条线的四大主体“商品房、保障性住房、共有产权房、租赁住房”的土地供应变得更加多元和丰富。

第三,真正开启了农村宅基地的流转。从宅基地的三权分置这个说法来看,宅基地的土地所有权不变,在此核心基础之上,农村土地可以随着城市化的发展放活宅基地的使用权,从而形成更多元的房地产供给,这对保障房地产供给,提升房地产市场“房住不炒”理念,确保房地产供应有着更加多元的意义。与此同时,对于农民来说,困扰农民的财产性收入终于得到了解决,因为土地可以开始流转,农民的财产性收入也就变成了可能,这对消除贫困,提升农民的财产性收入水平有着非常重要的标志性意义。

当然,此次政策的调整也有一些关键的核心必须要抓住:一是土地的属性不能改变,土地依然是属于集体建设用地,这是一个根本的核心关键,不允许有任何的违背。二是租赁住房可以先行探索,但是其他的房地产产品是否会继续跟进,这都需要看试点的效果如何,从而根据实际情况来确定。

虽然,从目前来看这种调整的步伐对于国家的房地产的影响不会太大,但是这种土地改革的标志性意义却是值得关注的,因为在这方面国家迈出了非常重要的坚定一步。